Zoran DUKIČ, lastnik in direktor nepremičninskega podjetja STOJA Trade, d.o.o.

»… dokler prodamo na trgu vsa stanovanja, še preden so dokončana, in ni projektov z nedokončanimi stanovanji, bodo seveda cene 'divjale'…«
 

KAPITAL: Začnimo s statističnimi podatki. Cene nepremičnin naj bi se v Nemčiji znižale za sedem odstotkov, za skoraj enak odstotek pa naj bi se v Sloveniji zvišale. Kako komentirate to še vedno enormno rast cen nepremičnin v Sloveniji? Hkrati pa je bilo po podatkih Gursa lani v Sloveniji sklenjenih za 20 odstotkov manj pogodb za nakup stanovanj. 

ZORAN DUKIĆ: Ja, slovenski trg je zelo zanimiv, po eni strani visoka rast cen, po drugi strani pa manjše število sklenjenih poslov. Razlaga je zelo preprosta, na trgu ni presežka stanovanj in povpraševanje je še vedno veliko večje od ponudbe. Dokler prodamo na trgu vsa stanovanja, še preden so dokončana, in ni projektov z neprodanimi stanovanji, bodo seveda cene »divjale«. Ni se mogoče primerjati z Nemčijo, kjer cene padajo zaradi veliki količine neprodanih stanovanj. In tako bo v Sloveniji še vsaj nekaj let. 

KAPITAL: Do kod lahko gredo še cene za nove nepremičnine, kakšna je elastičnost med ponudbo in povpraševanjem? 

ZORAN DUKIĆ: Mislim, da smo na cenovnem vrhu. Po zadnjih podatkih statističnega urada je povprečna cena novega stanovanja 6500 EUR in mislim, da je to res maksimum za naslednjih nekaj let. 

KAPITAL: Pa je to res meja? V bankah imajo varčevalci še vedno skoraj 30 milijard evrov, večino stanovanj pa kupci kupijo brez kredita?

ZORAN DUKIĆ: Večino stanovanj kupci kupijo brez kredita, seveda tudi zaradi visokih obrestnih mer. Te pa se sedaj že znižujejo in se da dobiti stanovanjski kredit že z obrestno mero malo nad tremi odstotki. Torej imamo sedaj situacijo, da ob pomanjkanju ponudbe znova prihajajo ugodni krediti, kar bo pomenilo, da bo nakup še bolj privlačen.

Ostajam pa pri mnenju, da smo pa sedaj res na cenovnem vrhu – vsaj, ko govorimo o povprečnih cenah.

»…po zadnjih podatkih statističnega urada je povprečna cena novega stanovanja 6500 EUR/m2 in mislim, da je to res maksimum za naslednjih nekaj let…«

KAPITAL: Matematika je pravzaprav preprosta, ko bo na trgu več stanovanj, se bodo cene vsaj umirile, če že ne padle. Koliko pa se nepremičninarji »bojite« vladnih napovedi o letni gradnji tri tisoč novih stanovanj? Ali pa napovedi gospoda Boscarola o gradnji tisoč novih stanovanj, pri katerih naj bi bila cena pod 4000 EUR za kvadratni meter? 

ZORAN DUKIĆ: Gospoda Boscarola zelo spoštujem. Menim, da je eden redkih investitorjev, ki ne želi le zaslužiti s projektom, temveč želi zgraditi dobra stanovanja po dostopni ceni in mu zaslužek ni prioriteta. Seveda pa bodo njegov problem stroški investicije, kot je recimo komunalni prispevek, infrastruktura in še drugi relativno visoki stroški, na katere pa sam ne bo imel vpliva. Da ne govorim o pritožbah sosedov, zaradi kateri se lahko projekt zavleče za vsaj leto ali dve. V Sloveniji je to postal že kar nacionalni šport. In pa seveda dolgi postopki. Vse to tudi odvrača resne investitorje iz tujine.

KAPITAL: Napovedali ste, da bi lahko bila cena novozgrajenih stanovanj tudi samo 4000 EUR za kvadratni meter. Kako? 

ZORAN DUKIĆ: Edina rešitev je javno-zasebno partnerstvo države in občin glede zemljišč s privatnimi investitorji in gradbenimi podjetji. 

KAPITAL: Zakaj država ne razpiše državnih obveznic, hkrati so v lasti države številna zemljišča? S preprosto matematiko bi lahko zgradili veliko stanovanj, z najemninami pa bi država lahko ponudila tudi dober donos za obveznice. Zakaj tega ne naredi?

ZORAN DUKIĆ: Če pogledamo samo podatek, je imela Nova Ljubljanska banka, ki je še vedno delno v državni lasti, 500 mio. EUR dobička. S tem denarjem bi lahko financirali marsikateri projekt. Ali pa z denarjem države. Z 200 do 300 milijoni bi lahko naredili na stanovanjskem trgu pravo revolucijo in tudi zagotovili veliko novih stanovanj po dostopnih cenah. Z dostopnimi najemninami pa bi lahko omogočili stanovanja tudi velikemu številu mladih. In nenazadnje bi država z najemninami ta denar dobila nazaj. 

KAPITAL: V Sloveniji še vedno velja, da se vsa stanovanja prodajo, še preden so zgrajena, pa vedno ni čisto tako. V Schellenburgu je še vedno 40 stanovanj neprodanih? 

ZORAN DUKIĆ: Seveda nihče več ne proda stanovanj v trenutku, tudi naše projekte prodajamo počasi in stabilno in se moramo za prodajo vedno bolj potruditi, saj so kupci vse bolj podučeni in zahtevni. Tudi Corvin še vedno ni prodal vseh stanovanj, predvsem najlepših stanovanj na vrhu s teraso. Pri tridesetih milijardah denarja, ki je na varčevalnih računih, seveda ljudje tudi varčujejo za sebe in dobro premislijo, preden gredo v večjo investicijo. Pa še to moramo vedeti, da če bi samo milijardo prihrankov ljudje vložili v nepremičnine, bi trg podivjal in ne bi bilo kaj za kupiti, saj so novogradnje zelo omejene. 

KAPITAL: Včasih popularen nakup stanovanja za naložbo je v zadnjem času povezan s številnimi dilemami. Najemniki imajo zelo veliko pravic in je kar nekaj zgodb, ko jih lastniki tudi s sklepom sodišč ne morejo izseliti, po drugi stani pa so zaradi zelo dragih stanovanj tudi najemnine zelo visoke, tukaj pa so seveda še astronomski stroški – v Šumiju so za 100 kvadratnih metrov veliko stanovanje več kot 800 EUR, najemnina pa je ca. 2500 EUR. Verjetno več kot v največjih evropskih mestih. 

ZORAN DUKIČ: Z neugodno davčno politiko, veliko birokracijo, slabimi letalskimi povezavami smo izgubili veliko strank iz tujine. Svoje je dodala še vojna v Ukrajini, tako da ni več strank iz Rusije. Veliko se jih tako raje odloči za Zagreb ali Beograd, kjer so pogoji veliko bolj ugodni. Tudi podjetja se zaradi bolj ugodnega okolja raje odločijo za naše sosede kot pa za Slovenijo. Če primerjam najemniški trg za tujce pred desetimi leti in danes, imamo v Sloveniji na tem področju pravo puščavo. Visoki davki in zelo neugoden stari stanovanjski zakon za najemnike sta še samo pika na i, da je vse manj tujcev in tudi domačih najemnikov! In tudi zato je vedno več praznih stanovanj. Pa še 25-odstoten davek za najem, kar je absolutno previsoko. Realno bi bilo 10 odstotkov. 

»…po zadnjih podatkih statističnega urada je povprečna cena novega stanovanja 6500 EUR/m2 in mislim, da je to res maksimum za naslednjih nekaj let…«

KAPITAL: Veliko govorimo o neugodni situaciji za nakup stanovanj za mlade, tudi politikom je to priljubljena tema. Po eni strani napovedujejo ukrepe države za gradnjo 3000 novih stanovanj letno, po drugi strani pa mora mlada družina ob nakupu recimo 60 kvadratnih metrov velikega stanovanja plačati 9,5-odstotni davek, torej enak davek, kot ga mora plačati tisti, ki kupi 120 m2 veliko stanovanje za investicijo. Logika, ki je skregana z zdravo pametjo?

ZORAN DUKIĆ: To je tudi meni povsem nepojmljivo. Zakaj mora mlada družina sploh plačati davek pri nakupu prvega stanovanja? Tako bi lahko bila stanovanja cenejša vsaj za 10 odstotkov, če pa bi lahko recimo država dosegla pri bankah, da bi dajale za mlade družine brezobrestna posojila, bi bila celotna zgodba že povsem drugačna in nakup stanovanja za marsikoga bolj dostopen. 

KAPITAL: Tudi če smo zelo optimistični in pričakujemo, da bi država na ta način pomagala mladim, pa je naslednje pomembno vprašanje – kaj pa sploh lahko kupijo, saj je na trgu še zdaleč premalo predvsem manjših stanovanj in nič ne kaže, da bo naslednja leta kaj bolje?

ZORAN DUKIĆ: Naslednji ukrep pa je seveda znova na strani države, da za stanovanjsko gradnjo na zemljiščih, ki so v njeni lasti, in z javno-zasebnim partnerstvom poskrbi za gradnjo novih stanovanj po dostopnih cenah, recimo 4000 EUR na kvadratni meter, kar bi pomenilo za dvosobno stanovanje ca. 220.000 evrov v Ljubljani, v drugih mestih pa še nekaj deset tisoč evrov manj! 

KAPITAL: Ste optimist in mislite, da bo država to naredila? Sliši se pravzaprav preprosto?

ZORAN DUKIĆ: Želim si! Prejšnja vlada je imela veliko posluha za davke in gospodarstvo, sedanja vlada pa veliko dela na tem, da bi pomagala ljudem. Ideja v zvezi z dostopnejšimi stanovanji je zelo zanimiva in jo je tudi možno hitro realizirati. Samo malo volje in znanja je treba pokazati! Ministrstvo se mora samo povezati z zasebnim sektorjem. 

KAPITAL: Govorila sva o pomanjkanju stanovanj na trgu. Ste velik poznavalec nepremičninskega področja tako v Sloveniji kot tudi v tujini. Koliko stanovanj bo na voljo na trgu v naslednjih letih in koliko bi jih lahko po vaših ocenah prodali?

ZORAN DUKIĆ: Na voljo bo nekaj sto stanovanj vsako leto, pa še tukaj je vprašanje, ali bodo vsi investitorji zmogli financirati projekte. Ne smemo še pozabiti dolgih postopkov pri pridobivanju gradbenih dovoljenj, pritožb sosedov, visokih stroškov za komunalni prispevek, visokih stroškov gradnje. Tako da je še teh nekaj sto predvidenih novih stanovanj pod vprašajem. In tudi če bodo vsa zgrajena, je to še veliko premalo za potencial trga. In tako se bo zgodba premalo ponudbe in preveč povpraševanja nadaljevala še vsaj nekaj let. 

»… v naši galeriji zelo spoštujemo slovenske avtorje, zastopamo pa tudi tuje uveljavljene avtorje, tako imenovane blue chipe, ki sodijo med 500 vodilnih na svetu med več kot 700.000 umetniki …«

KAPITAL: Če se malce pošalim, še dobro, da se ukvarjate tudi z umetnostjo, saj očitno stanovanj za prodajo ne bo dovolj. Ste namreč edina nepremičninska agencija, ki namenja veliko pozornosti tudi umetnosti oziroma prodaji umetnin za naložbo. Predvidevam, da so med vašimi kupci nepremičnin tudi taki, ki so več kot v same stene investirali v to, kar imajo na njih. Očitno pa ne gre samo za posel, tudi sami ste velik ljubitelj umetnin. Vaša zbirka Stoja Art Collection je res impozantna. 

ZORAN DUKIĆ: Res je, to ni ravno praksa za nepremičninska podjetja. Mislim, da smo tudi v regiji in širše eni redkih, ki toliko pozornosti namenjamo umetninam in negujemo povezanost nepremičnin in umetnosti.

Zelo spoštujemo slovenske avtorje, tudi sam sem njihov zbiratelj in jih imam v svoji zbirki veliko. Tako mlade kot starejše. 

V naši galeriji pa zastopamo tuje uveljavljene avtorje, tako imenovane blue chipe, ki sodijo med 500 vodilnih na svetu med več kot 700.000 umetniki. So pa to seveda vsi res priznani umetniki, kot je recimo Ross Bleckner. Pri nas najdete kar nekaj njegovih del, med drugim tudi njegovo veliko platno Prince/Frog/2023, ki je dimenzijsko enako novi pridobitvi madridskega muzeja. 

Ob naših obiskih na največjih svetovnih sejmih umetnosti smo videli predvsem mlade managerje, tam nekje nad 35 let, da veliko investirajo v umetnost. Vrednost vsakega dobrega umetnika se letno zviša za vsaj 15 odstotkov, cene na dražbah pa rastejo še hitreje. Z nakupom umetnin pa kupimo tudi košček zgodovine in košček prihodnosti, pa seveda užitke ob pogledih na umetnine. 

In nenazadnje, nepremičnina dobi z umetninami tudi svoj osebni pečat oziroma marsikaj pove tudi o lastnikih.